|
|
28
Kasım 2007 ÇARŞAMBA |
Resmî
Gazete |
Sayı
: 26714 |
|
KANUN |
Kanun No. 5711
Kabul Tarihi: 14/11/2007
MADDE 1 – 23/6/1965 tarihli ve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu
mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her
birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı
olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet
esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa
paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis
edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa
payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir
irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra
arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir."
MADDE 2 – 634 sayılı Kanunun
4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "Temeller ve ana
duvarlar," ibaresinden sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi
oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin
parçası diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3 – 634 sayılı Kanunun 10
uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve
maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat mülkiyeti kurulurken aynı
katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız
bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî
açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı
veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil
edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun
değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil
Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir."
"Gelirinin ortak giderlere
harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis
edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan
"bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar
hanesinde gösterilir."
MADDE 4 – 634 sayılı Kanunun 11
inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE 11 – Kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne
tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili
genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de
uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan
yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki
formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil
olunur."
MADDE 5 – 634 sayılı Kanunun 12
nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE 12 – Kat mülkiyetinin kurulması
için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o
gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı
belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) Anagayrimenkulde, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti,
ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve
bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek
suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve
anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan,
yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve
birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı
kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin
kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların
özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış,
kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir
yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa
payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden
başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve
anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
noterden tasdikli liste."
MADDE 6 – 634 sayılı Kanunun 13
üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Sözleşme düzenlenince kat irtifakının
kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat
mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin
kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere
kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil
edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da,
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa
numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce
mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra,
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da
anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat
mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir."
MADDE 7 – 634 sayılı Kanunun 14
üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve
maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı
tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu
siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a)
bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki
yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri
lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez."
"Yapıları tamamlanmış olan kat
irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı
tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden
birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat
mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci
maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya
imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için,
anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye
sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî
para cezası verilir."
MADDE 8 – 634 sayılı Kanunun 19
uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün
ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış
badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir
bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar
verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının
güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması
halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun
biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat
maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte
onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile
birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı
yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile
anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."
MADDE 9 – 634 sayılı Kanunun 20
nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "koruma"
ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiş ve
ikinci fıkrasında yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak
değiştirilmiştir.
MADDE 10 – 634 sayılı Kanunun
22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893
üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır."
MADDE 11 – 634 sayılı Kanunun
23 üncü maddesinin birinci fıkrasına "tesislerin yeniden yapılması"
ibaresinden sonra gelmek üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak
yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi eklenmiştir.
MADDE 12 – 634 sayılı Kanunun
25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Bu gibi bir kat maliki hakkında,
bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat
malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları
oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış
olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve
hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine
ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve
makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre
verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge
ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının
bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine
arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş
faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir."
"Bu maddedeki dava hakkı, devir
konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi
tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan
başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan
kalkmışsa düşer."
MADDE 13 – 634 sayılı
Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat irtifakı sahiplerinden biri
kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu
ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse
diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat
irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki
paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir."
MADDE 14 – 634 sayılı Kanunun
29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler
eklenmiştir.
"Toplu yapılarda ise kurullar, en geç
iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında
gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci
takvim yılının ilk ayı içinde toplanır."
"İlk toplantı ile ikinci toplantı
arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz."
MADDE 15 – 634 sayılı Kanunun
30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle
ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş
gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların
salt çoğunluğudur."
MADDE 16 – 634 sayılı Kanunun
31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili
vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden
fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha
az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla
iki kişiye vekâlet edebilir."
MADDE 17 – 634 sayılı Kanunun
33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat malikleri kurulunca verilen
kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde
hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden
başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki
kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar
tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu
yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda
süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından
kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı
surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi
yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini
isteyebilir."
"Tespit edilen süre içinde hâkimin
kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk
Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25
inci madde hükmü saklıdır."
MADDE 18 –
634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev
adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir
yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden
veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması
üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk
Lirasına kadar idarî para cezası verilir."
MADDE 19 – 634 sayılı Kanunun
38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler
kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline
ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu
yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler
kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle
açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada
veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali
halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden
karşılanır."
MADDE 20 – 634 sayılı Kanunun
47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak
istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri
karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle
devredilir."
MADDE 21 – 634 sayılı Kanunun
54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat
mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985
tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu
tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi
gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler
anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine
göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her
gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci
fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle
görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye
İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak
suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla
ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en
fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle
satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel
ödenince ortaklık giderilmiş olur."
MADDE 22 – 634 sayılı Kanuna 65
inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel
Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler
eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak
teselsül ettirilmiştir.
"DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel
Hükümler
Kapsam
MADDE 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli
üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya
yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis
ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle
bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar
parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu
parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil
alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.
Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat
mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı
birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde
toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi
kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan
yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu
kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına
tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis
edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel,
blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu
siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde
bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden
çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel
veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin
ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
MADDE 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak
nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve
şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını
kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış
imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve
projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu
konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun
kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince
üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin
hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir
yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki
birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan
blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait
ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir
parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki
yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına
ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca
yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan
yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere
ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı,
kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada
temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta
bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve
blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince
seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin
sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak
yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu
yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız
bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer
alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri
saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu
yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler
kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan
yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği
toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy
hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını
kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının
değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin
temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu
şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı
alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla
değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok
kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların
yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer
ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı
kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve
denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok
niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici
ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki
bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise,
toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin,
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt
çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya
yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak
giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız
bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve
yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından
karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu
kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin
birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler
üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir
parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız
bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle
toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten
kaçınamazlar.
Geçici Yönetim
MADDE 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini
kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda
bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu
takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne
zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici
yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına
kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk
yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında
da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir."
MADDE 23 – 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde
eklenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce
kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma
belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine
geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin
alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat
mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir.
Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya
varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan
belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak
hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen,
gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her
birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye,
belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası
idarî para cezası verilir."
MADDE 24 – 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası
ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik,
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde
hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı
olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu
yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç
altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu
yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı
değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak
görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim
plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
27/11/2007
|
